La casa è ancora un bene rifugio: considerazioni da valutare

Casa dolce casa: per gli italiani acquistare un immobile è ancora un investimento? Sicuramente sì, anche se il protrarsi della crisi economica e occupazionale ha causato incertezza sullo scenario macroeconomico. Acquistare un immobile ad uso residenziale rimane l’obiettivo primario di ogni italiano anche se è divenuto sempre di più un miraggio, un sogno che pochi, nell’attuale scenario occupazionale e macroeconomico, riescono a realizzare, specie sotto i 35 anni.

Eppure, acquistare casa ed accendere un mutuo ipotecario rimane in vetta nella classifica dei sogni delle famiglie italiane di ogni fascia d’età: dai più ai meno giovani. La casa in Italia è da sempre considerata un bene rifugio: secondo l’ISTAT il 60% della ricchezza privata italiana è composta da proprietà immobiliari e il 74% delle famiglie possiede almeno una casa.

Soprattutto, per il nostro Paese investire nel mattone ha rappresentato e rappresenta ad oggi, l’unica valida strategia decisionale per realizzare un sogno e per fare un investimento data la mancanza di investimenti alternativi validi sul lungo periodo. In fin dei conti “il mattone non perde mai valore”. Ma, nonostante il calo drastico dei prezzi degli immobili, nel medio-lungo periodo qualunque casa è appetibile, a qualunque prezzo si compri e rivendibile in qualsiasi momento ad un prezzo almeno pari a quello di acquisto. Per questo ordine di motivi, l’immobile è considerato ancora un “bene rifugio” dalla maggior parte degli italiani.

Bolla immobiliare e crisi del mercato real estate

Che sia scoppiata una bolla immobiliare dal 2008 è un dato di fatto, una condizione economica che influenza notevolmente l’andamento del mercato real estate, sia a livello locale che a livello globale. Rientrante nelle c.d. Bolle Speculative, le bolle immobiliari sono un tipico andamento del ciclo economico e del mercato della compravendita di beni immobili secondo cui a seguito di una crescita del prezzo del bene vi è poi una drastica ricaduta, con conseguenze negative per tutto il mercato di riferimento. E’ ciò che è accaduto nel biennio 2008-2009 negli Usa che ha finito per avere conseguenze anche sul mercato europeo.

Prima dello “scoppio” della Bolla immobiliare, si è registrata una fase di crescita esponenziale dovuta ad una domanda piuttosto dinamica da parte degli acquirenti di beni immobili, il prezzo delle case è aumentato vertiginosamente e gli operatori del settore, gli investitori istituzionali e, in particolare, gli speculatori hanno investito nell’acquisto degli immobili per rivenderli ad un prezzo più alto di quello di acquisto. Ciò ha influenzato ed impattato sul ciclo congiunturale del settore immobiliare con un ulteriore rialzo dei prezzi.

L’incremento del prezzo dei beni immobili è stato ulteriormente amplificato dalla riduzione della quantità di case a disposizione, venendo ad originare un “effetto vortice” che fatto salire i prezzi a livelli “pazzeschi”.

La bolla immobiliare si è sempre di più “gonfiata” fino a creare una situazione di instabilità e di disequilibrio, il prezzo degli immobili è crollato a picco e la bolla è “scoppiata” venendo a generare effetti devastanti specie per i piccoli investitori. Era il 2008 e molti operatori ed investitori si era indebitati potrebbero essersi indebitati con le banche per l’acquisto di un bene immobile trovandosi improvvisamente in una situazione in cui il costo del mutuo ipotecario era molto più esoso rispetto al valore di mercato (fair value) del bene stesso.

Osservatorio immobiliare 2017: Report della Fiaip

Nel breve tempo gli immobili sono crollati di valore trascinandosi dietro vite di milioni di persone che hanno visto il costo dell’ipoteca superiore al valore dell’immobile. Oggi, a distanza di quasi un decennio la situazione sul mercato real estate, rispetto al momento dello “scoppio della bolla”, è migliorato seppur timidamente e non riuscendo a raggiungere nettamente i livelli pre-crisi. Dati i segnali di miglioramento, seppur labili ed incerti, all’aumento del numero delle transazioni nelle compravendite non è seguito una crescita stabilizzata dei prezzi.

A confermarlo è il Rapporto sul mercato immobiliare della Fiaip (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali), secondo il quale nel prossimo quadrimestre del 2017 si assisterà ad un incremento delle compravendite, con una lieve ripresa dei valori a fine anno. Sul fronte dei prezzi degli immobili, rispetto all’anno precedente, il mercato real estate indica ad oggi un decremento medio dei prezzi (-2,28%) per le abitazioni.

Si sono ridotti i tempi di vendita: i dati rilevati dalla Fiaip per lo scorso anno indicano una percentuale in riduzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range tra i 6 a 9 mesi per la maggior parte del campione intervistato. Si è inoltre ridotto, rispetto al 2015, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di oltre 9 mesi e, solo, il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

La domanda di abitazioni per Fiaip è cresciuta su tutta la penisola italiana di circa il 10%, interessando tutti i capoluoghi di regione: Milano, Bologna, Napoli e Torino risultano le città più dinamiche, ma la crescita è comunque omogenea in tutte le città italiane.

Sintomo che una labile ripresa sul mercato immobiliare italiano c’è ma, è ancora lontana dai livelli europei. “Le nostre previsioni per il 2017 parlano di un +5%, valore al di sotto di quella che è la media europea, dove è previsto un +8,5%” – ha spiegato Mario Condò de Satriano – “In tutta Europa stanno aumentando i prezzi, in Italia non ancora, ad eccezione di tre città con percentuali bassissime. Questo è un mercato che sicuramente non potrebbe sopportare la terza crisi nell’arco di soli 9/10 anni”.

Nonostante i prezzi delle case dal 2007 ad oggi siano mediamente diminuiti del 35%, c’è una grande fiducia da parte degli investitori nei confronti del mercato immobiliare. Non a caso il mercato immobiliare ha registrato un incremento della domanda del +10%, un dato molto importante. In un momento di crisi economica e di crisi occupazionale, il fatto che si sia registrato un aumento della domanda del 10% è un fattore di fiducia molto importante nei confronti dell’immobiliare. Fosse un segnale premonitore di rilancio definitivo del mercato immobiliare? Sicuramente sì.

Oltre a questo fattore positivo che fa tornare a sognare gli italiani nell’investire sul mattone sono anche gli incentivi fiscali che il Governo consente di fruire e proroga di anno in anno. Dal bonus ristrutturazione, alle agevolazioni nella richiesta dei mutui ipotecari, alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico: sono queste le principali misure agevolative che consentono di spronare le famiglie italiane ad acquistare gli immobili ad uso residenziale, venendo a realizzare il loro sogno di una vita, fatta di sacrifici e di duro lavoro.