Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo

La modifica nei tassi di interesse, la liberalizzazione del mercato, l’ingresso di nuove banche, il lancio di nuove proposte di mutuo da parte di banche o in genere la possibilità di accedere a finanziamenti più vantaggiosi possono far si che vi siano, in un determinato momento, condizioni di mutuo più vantaggiose, rispetto a quelle che si sono stipulate. In altre parole, a parità di altre condizioni si può avere una rata di importo più basso.

La surroga

Con l’istituto della surroga (detta anche surrogazione o portabilità del mutuo) è possibile trasferire il proprio mutuo, stipulato presso una banca, presso una nuova banca che offre condizioni migliori.

L’istituto della surroga è stato regolamentato grazie alla legge 40 del 2007 (la cosiddetta legge Bersani) e successivamente dalla Finanziaria del 2008.

Con l’istituto della surroga l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo pari al debito residuo, ossia la somma che rimane da rimborsare.

Costi per la surroga

La legge ha stabilito che il cliente ha la possibilità di trasferire il mutuo presso un’altra banca senza alcuna penale o costi aggiuntivi di alcun tipo (commissioni, apertura nuovo mutuo, accertamenti catastali). L’unica spesa che può essere richiesta sono € 35,00 a titolo di iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

In caso di surroga di mutuo con assicurazione sulla casa?

E’ la legge ad intervenire stabilendo con la legge 35/2010 che, in caso di estinzione anticipata del mutuo o di surroga, la quota parte del premio pagato e non ancora goduto non viene perso (almeno per i mutuo sottoscritti dopo il 1 gennaio 2011), data successiva all’entrata in vigore della legge.

• Nel caso di estinzione anticipata infatti, con pagamento del premio in unica soluzione, il mutuatario può chiedere la restituzione della quota parte restante con accredito entro 30 giorni
• Nel caso di surroga invece il mutuatario può decidere che la polizza di assicurazione prosegua fino alla scadenza a favore del nuovo istituto surrogante

Come richiedere la surroga

Il soggetto richiedente si dovrà rivolgere al nuovo istituto e fare una richiesta formale di trasferimento compilando un modello. La banca subentrante si metterà in contatto con la vecchia banca per il rilascio delle varie liberatorie e il mutuatario si impegnerà, solo con la nuova banca, per la parte restante del mutuo.

Problematiche e comportamenti scorretti relativi alla surroga

Sebbene la legge abbia disposto che l’istituto della surroga sia un diritto per il cittadino laddove trovi soluzioni più convenienti, c’è da dire che per la banca questa persona è un cliente “perso”.

Qualche istituto ha cercato di “ostacolare” i clienti che vogliono lasciarli con comportamenti più o meno scorretti. Ne citiamo qualcuno a titolo di esempio:

• addurre ritardi burocratici (la legge prevede procedure snelle e veloci)
• Richiesta di spese per l’estinzione (non previste)
• Proporre la sostituzione del mutuo con l’aggiunta di liquidità (ne parleremo sotto)

Laddove il cliente ravvedi ostruzioni o comportamenti scorretti da parte della banca può rivolgersi all’arbitro bancario finanziario  che è l’istituto adibito alla risoluzione delle controversie che possono sorgere tra i clienti e le banche e gli altri intermediari in materia di operazioni e servizi bancari e finanziari.

Risarcimento in caso di ritardo nella surroga

In caso di ritardo nella surroga è previsto anche un rimborso dell’1% sul debito residuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo così come disposto dall’art. 2, comma 5-quater del decreto-legge 185/2008.

Tale norma stabilisce che:

“in caso di ritardo nel perfezionamento della surrogazione del mutuo, l’intermediario cedente è responsabile indipendentemente dalla prova del dolo o della colpa nel ritardo (c.d. responsabilità oggettiva), ferma restando la possibilità per la stessa di rivalersi sulla banca cessionaria qualora il ritardo, come nel caso di specie, sia verosimilmente dovuto a cause imputabili a quest’ultima”

Tempi e modalità per il diritto al risarcimento in caso di ritardo nella surroga

Il diritto al risarcimento spetta a tutti coloro che hanno subito ritardi superiori a 30 giorni nella surrogazione del loro mutuo. La data a partire dalla quale si conteggiano i 30 giorni di ritardo è la data di avvio del colloquio interbancario, cioè il giorno successivo la data presente sul modulo che la nuova banca vi ha fatto compilare per avviare la surroga.

La rinegoziazione del mutuo

Con la rinegoziazione del mutuo, a differenza della surroga si possono chiedere alla propria banca anche modifiche contrattuali. In genere si possono avere ritocchi ai tassi di interessi laddove era stato ad esempio fissato un tasso fisso che poi con il tempo è sceso notevolmente oppure si possono modificare i parametri di indicizzazione (ad esempio passare ad un Euribor a 6 mesi ad un Euribor a 3 mesi).

Scopo della rinegoziazione è quello, in genere, di ottenere delle condizioni migliori senza dover ricorrere alla surroga e d’altro canto anche la banca non si vedrà perdere il cliente.

La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo consiste nell’estinzione del vecchio mutuo con l’erogazione di un nuovo mutuo.

Con l’istituto della surroga quindi le differenze con la sostituzione sono notevoli in quanto:

• la surroga può essere concessa solo per un importo pari al debito residuo, mentre con la sostituzione si può ottenere anche della liquidità aggiuntiva
• Con la sostituzione si ha l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di un nuovo mutuo con tutte le spese che comporta la concessione di un nuovo mutuo e l’estinzione del vecchio